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住宅ローンを変動から全期間固定金利に変更した(毎月7千円支払いUP)

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住宅ローン 変動 固定金利
あなたの人生にズッシリとのしかかる住宅ローン。

 

私にもズッシリとのしかかってて、今41歳で70歳まで29年。。。
長いな〜〜 。゚(゚´Д`゚)゚。

 

そんな住宅ローンには変動金利固定金利があり、恐らく多くの人は変動金利を選択しているのではないでしょうか?

 

もちろん私も変動金利です・・・が!
全期間固定金利に変更しました!!

 

理由としては、将来金利が上がった時に「払えないリスク」を負いたくないから!

 

ということでローンを組んでる銀行に相談。

 

すると全期間固定にしても月々の支払が7,000円多くなるとの事だったので思い切って全期間固定金利に変更しました。

 

そこで、
・なぜ固定金利にしようと思ったか?
・銀行に相談したこと
・全期間固定に決めたポイント
・この先も金利は上がらなさそうなデータ
・でもやっぱり全期間固定
についてご紹介します。

 

「俺は変動金利でいこうと思っているから関係ないや」って思う方もちょっと待って!
変動金利って下がっても銀行は教えてくれませんが銀行に相談すると

 

変動金利下げられますよ

 
って言われるかもしれませんのでぜひ参考にしてください。

 

 

なぜ固定金利にしようと思ったか?

f:id:ksakae1216:20170521092637j:plain

ず~~っと勘違いしてたんだけど、変動金利にしたら、どんなに金利が上がっても返済額の1.25倍までしか払わなくていいと思ってました。

 

でも最近ちゃんと調べたら「5年ルール」、「1.25倍ルール」というのがあることが分かった。

 

簡単に説明すると
・5年ルール
5年間はどんなに金利が上がっても月々の返済額は変わらない
但し、返済の内訳(元本と利息の比率)が変わります。

 

・1.25倍ルール
5年に1回の見直しでどんなに金利が上がっても元の支払いの1.25倍までしか返済額は上がらないです。

 

1つずつ詳しく見てみましょう。
・5年ルール
どんなに金利が上がっても返済額は変わりません。
た・だ・し、返済額の内訳が変わります。下記の図のように金利が上がると利息が上がるんです。

f:id:ksakae1216:20180619095939j:plain

 

ここで恐ろしいのは払えなかった元本未払いです。

毎月、5千円、1万円と未払いが溜まっていくんです。
 
この元本未払い分はお金を貯めといて、どこかで個別に払うか、最後に払えなかった分をまとめて払わなければいけません。

 

現実的に考えると無理ですね。

 

・1.25倍ルール
金利が上がっても元の支払の1.25倍までしか返済額は上がりません。
たとえば月々の返済額が90,000円の場合、最大112,500円までしか上がりません。

※返済額が上がるのは5年に1回。


でも毎月の支払いが225,00円上がるとチョーきびしいですね?

 

当然1.25倍上がるということは返済額の内訳も変わるので元本が減らず最後にまとめて払う分がものすごい金額になります・・・

 

ということで
・最初の返済額の1.25倍までしか上がらないという事が大きな勘違いだった
・金利が上がった場合の恐怖が分かった

 

変動金利超おそろしい〜と思ったので固定金利にしても毎月払えるなら固定金利にしようと思い銀行に相談に行くことに。

 

銀行に相談したこと

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私はちばぎん(千葉銀行)でローンを組んでるのでまずはちばぎんに電話。

 

 

そちらで住宅ローンを払ってて、変動金利から固定金利に変えようと考えてるのでちょっと話がしたいです。

 

 

 

はい、わかりました。それでは当行にお越しいただけますか?

 
 

はい、XX日に仕事休んで行きま~す

 

 

 

そして銀行に行った当日・・・

 

 

このまま変動金利(0.875%)で、将来金利が上がったら怖いので固定金利にしたいです。


ただ固定金利が高いなら変わらず変動のままにするかもしれないです。

 

 

 

承知しました。


まず変動金利ですがコウタロウ様の場合、もう少し下げて0.7%にできますよ。


あと固定金利は10年、20年等の期間と全期間固定の種類があります。


また、変動のままで追加で元本分を支払う返済額指定方式がありますよ。

 

 

 

 

えっ?! 変動金利下がるんですか?(ラッキー)

 

まずここで驚いたのが変動金利が下がるということ!

最悪、固定金利をあきらめても変動金利の利率を下げてもらうだけでも相談した価値あり!!

 

ということでちばぎんさんに全プランの詳細を出してもらいました。

①現状変動金利0.875%

②下げてもらった変動金利0.7%

③20年固定

④全期間固定

⑤変動金利のまま追加で元本分を支払う

 

全期間固定に決めたポイント

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 私が全期間固定に決めたポイントは以下の通りです。
・全期間固定にしても毎月の支払額が7,000円アップで収まった
・変動金利を0.7%に下げても月2,000円しか下がらない
・20年固定じゃ、残り9年が不安
・変動金利のまま追加で元本分を支払うのはやはり途中で金利が上がるという恐怖を解消できない

 

つまり、全期間固定でも支払いの許容範囲だったことが大きなポイントです。

 

この先も金利は上がらなさそうなデータ

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さて、全期間固定に気持ちを固めましたが、「もしかして奇跡的にあと30年くらい低金利が続くのでは?」という疑問が残ります。

 

そこで将来の事は誰にもわかりませんが、ちょっとデータを集めてみました。

 

住宅金融支援機構が公表している金利を見ると長年低金利

なんと住宅金融公庫が昭和50年からの金利を公表してます。
https://www.jhf.go.jp/faq/kijunkinri.html

f:id:ksakae1216:20180619143114p:plain

はい、和暦を西暦に直してざっくりとグラフにしました。

1975年(昭和50年)は5.5%だった金利が1991年から下がり始め、1999年では2.4%。

そこから再び上昇し、2010年に3.58%になりますが以降は低下し始め2018年は1.25%となってます。

 

他にも、ちばぎんで見せてもらった資料も、ここ20年くらいずっと低金利でした。

 

つまり2000年以降、ここ20年弱は低金利であると言えるでしょう。

 

先進国は低金利

他にもネットで調べると、どうやら先進国は低金利のようです。

※当然例外もありますが。

 

新興国は成長するために、道路作ったり、ビル建てたり、商売始めたりとお金が必要です。

みんな足りないお金を銀行から借りるので、銀行も金利を高く設定して儲けます。

 

逆に先進国はインフラも整い、成長する伸び代が無く、お金は必要ありません。
だから銀行は金利を低くしお金を貸したいです。

 

ということで日本は長年低金利で、且つ先進国なので今後もこの低金利状態が続くんじゃないか? とデータを集めて思いました。

 

でもやっぱり全期間固定

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でもね、しつこいようだけどやっぱり将来はわからない。

 

ローンの残りが10年以下と短い人は変動でもいいかもしれないけど、私みたいにローンの残りが20年以上ある人は固定金利を考えてみてもいいかもよ?

 

なのでデータを集めてみても、やっぱり全期間固定にすることにしました。

 

これで安心(?)して70歳まで働けます!